Ota yhteyttä Kirjaudu Avautuu uuteen välilehteen
Hae sivustolta

Kunnianhimoiset tavoitteet ohjaavat Helsingin kaupungin asuntotuotantoa

Helsingin kaupungin asuntojen, Hekan, kolmelle uudiskohteelle myönnettiin hiljattain vihreää rahoitusta. Rakennusten E-luvut edustavat toimialan parhaimmistoa, esimerkiksi ilmanvaihtojärjestelmien lämmön talteenoton vuosihyötysuhde on erittäin korkea, 70–79 prosenttia.

Rakennukset eivät varsinaisesti ole Hekalle poikkeuksellisia, energiatehokkuus on läsnä yhtiön kaikessa rakentamisessa. Hekan toimilla on isossa kuvassa melkoisesti merkitystä, sillä se on Suomen suurin vuokranantaja. Yhtiön lähes 50 000 asunnossa asuu yli 92 000 helsinkiläistä. Yhtiö tilaa uudis- ja korjausrakentamisen hankkeet Helsingin asuntotuotanto-osastolta, joka hoitaa projektit kokonaisuudessaan suunnittelusta toteutukseen.

– Helsingin kaupungilla on tavoitteena olla hiilineutraali vuonna 2035. Tämä on kova tavoite, ja meidänkin täytyy ottaa kaikki mahdolliset keinot käyttöön, jotta tähän päästään, Helsingin kaupungin asuntotuotannon LVI-suunnittelupäällikkö Minna Launiainen kertoo.

Kolme vihreää rahoitusta saanutta uudiskohdetta rakennetaan Kulosaareen, Myllypuroon ja Mellunmäkeen. Yhden rakennettavista taloista energiatehokkuusluokka on A, muiden B.

– Uusiin taloihin tulee ilmanvaihtoon tehokas lämmöntalteenotto, led-valot sekä sisälle että ulos ja aurinkopaneelit. Tavoitteenamme on jo pitkään ollut, että rakennustemme energialuokka on määräystasoa parempi ja E-luku alle 80, Launiainen kuvailee energiansäästökeinoja.

Tahtoa on, ratkaisuja tarvitaan lisää

Helsingin kaupungin asuntotuotannossa etsitään jatkuvasti myös keinoja olemassa olevien rakennusten energiankulutuksen vähentämiseen. Rakennusten lämmöneristyskykyä parannetaan julkisivuremonttien yhteydessä, ikkunoita uusitaan, ilmanvaihto uusitaan koneelliseksi tulo- ja poistoilmanvaihdoksi ja varustetaan lämmöntalteenotolla. Joihinkin rakennuksiin on myös asennettu poistoilmalämpöpumppuja, joista saatava lämpö hyödynnetään käyttöveden lämmityksessä.

Uusiutuvaa energiaa hyödynnetään mahdollisuuksien mukaan.

– Aurinkopaneeleja on asennettu jonkun verran olemassa oleviin rakennuksiinkin. Myös maalämmön hyödyntämistä on tutkittu, mutta se ei ole vielä onnistunut syystä tai toisesta. Joissain kohteissa esimerkiksi varaus maanalaisessa kaavassa esti maalämpöreikien poraamisen, Launiainen harmittelee.

Kaikkiin Helsingin kaupungin asuntotuotannon toteuttamiin uudis- ja peruskorjauskohteisiin asennetaan keskitetty ja etäohjattava rakennusautomaatiojärjestelmä. Esimerkiksi lämmityksen säätöön käytetään huoneiston sisälämpötiloja ulkolämpötilan lisäksi.

– Jo nyt voidaan saada monenlaisia automaattisia toimintoja energiankulutuksen optimoimiseksi. Paljon enemmän voidaan tehdä tulevaisuudessa, kun valmius on olemassa. Älyn lisääminen on vain ohjelmointia.

Tahtoa energiatehokkuuden parantamiseen on, mutta aina ratkaisuja ei ole helppo löytää.

– Joskus valmiiden ratkaisujen puuttuminen tai monimutkaisuus estää suunnitelmien toteuttamisen. Laitevalmistajilta tarvittaisiin valmiita konsepteja ja ratkaisuja, jotka olisi helppo suunnitella ja toteuttaa myös peruskorjausten ulkopuolella, Launiainen sanoo.

Energiatehokkaimman ratkaisun esteenä voi olla myös raha, varsinkin jos peruskorjaus hipoo uudisrakennuksen kustannuksia.

– On todella harmillista, jos vaikka lämmöntalteenottoa, joka on tehokkain keino säästää lämmitysenergiaa, ei saada taloudellisista syistä asennettua. Olisi tärkeää tarkastella elinkaarikustannuksia pelkkien investointikustannusten sijaan, Launiainen painottaa.

Helsingin kaupungin asuntotuotanto tuo elinkaarikustannusten tarkastelua yhä vahvemmin myös uudisrakentamiseen.

– Olemme hankkineet työkalun, jolla voidaan laskea hankkeen elinkaarikustannuksia jo hankesuunnittelun alussa.

Mikä sitten olisi asiantuntijan mielestä asuntosektorilla paras keino päästä ilmastotavoitteisiin?

– Uusiutuvaa energiaa pitäisi saada rakennuksiin paljon enemmän! Parasta olisi tietysti, jos kaukolämpö tuotettaisiin uusiutuvasti.

Yksittäisistä taloista energiatehokkaisiin kortteleihin

Pasilan pohjoispuolelle, entisen maaliikennekeskuksen alueelle nousee ensi vuosikymmenellä uusi asuinalue. Alueella on ympäristöteema ja myös energiatehokkuustavoitteet ovat sen mukaiset. Launiaisen mukaan uudet alueet rakennetaan kortteli kerrallaan. Samassa korttelissa saattaa olla niin vuokra-, asumisoikeus kuin omistusasuntojakin.

– Tällä hetkellä suunnitteilla olevien neljän korttelin kaikki rakennukset tulevat olemaan energiatehokkuusluokkaa A, ja kaikissa on RTS-ympäristöluokitus. Rakennuksiin on suunnitteilla aurinkopaneelien lisäksi muun muassa jäteveden lämmöntalteenotto, mikä on aika tehokas keino säästää lämmityksessä.

Launiaisen mukaan nykyaikaisissa energiatehokkaissa rakennuksissa rakennuksen lämmityksen sijaan veden lämmitys haukkaa suuren osan energiasta ja euroista.

– Veden kulutusta pyritään vähentämään uusilla teknologiolla ja laitteilla. Uusissa rakennuksissamme on huoneistokohtaiset vesimittarit, mikä näyttää selkeästi vähentävän vedenkulutusta.

AsiakastarinatAsuntotoimijoiden asiakastarinat

Elinkaarimallin ABC – Osa 4: Miten elinkaarihanke rahoitetaan?

Mitä elinkaarihankkeessa rahoitetaan?

Elinkaarihankkeessa, kuten missä tahansa rakentamista sisältävässä hankkeessa, tyypillisin rahoitettava osuus ovat itse rakentamisen kustannukset. Rakentamisen lisäksi rahoitusta saatetaan hakea rakennuksen PTS-investointien rahoittamiseksi. Riippumatta siitä, mitä osiota elinkaarihankkeesta rahoitetaan, tilaaja järjestää rahoittamisen parhaaksi katsomallaan tavalla. Rahoittaja ja elinkaarihankkeen palveluntuottaja eivät ole käytännössä missään tekemissä koko elinkaarihankkeen aikana.

Elinkaarihankkeeseen liittyvät sopimukset

Kuviossa on havainnollistettu elinkaarihankkeeseen liittyvät keskeiset sopimukset. Siitä voi havaita, että rahoittaja ja palveluntuottaja ovat eri sopimustahoja eikä niiden välillä ole sopimuksia. Elinkaarihankkeen rahoituksesta solmitaan siis tilaajan ja rahoittajan välillä. Tämä on tilaajalle edullinen ratkaisu, koska Suomen kunnat ovat rahoittajien kannalta käytännössä riskittömiä velallisia, joka taasen tarkoittaa suhteessa matalia rahoituksen kustannuksia, eli korkoja. Elinkaarihankkeen rahoituksen kustannukset ovatkin samat minkä tahansa kunnallisen hankkeen rahoituksen kustannuksien kanssa. Eivät kalliimpia, eivätkä halvempia.

Elinkaarihankkeiden rahoittaminen Suomessa

Kaikissa Suomessa toteutetuissa elinkaarihankkeissa rahoitusmuodoksi on valittu joko laina- tai leasingrahoitus. Haluan selvyyden vuoksi korostaa, että elinkaarimalli ei ole syynä lainan tai leasingrahoituksen valinnalle, vaan elinkaarihankkeen tilaaja on tehnyt rahoituspäätöksen täysin hankintamuodosta erillään.

Valitusta rahoitusmuodosta riippuu ennen kaikkea kuka maksaa palveluntuottajalle urakasta syntyvät maksut ja kuka omistaa rakennetun kohteen rahoitussopimuksessa määritellyn ajan: Lainassa tilaaja maksaa maksut ja omistaa kohteen. Leasingissa rahoittaja maksaa ja omistaa kohteen. Sekä lainassa että leasingissa tilaaja maksaa rahoituksen kustannukset rahoittajalle ja kantaa vastuun kohteen jäännösarvosta. Rahoitusmuodosta riippumatta elinkaarihankkeen palveluntuottaja vastaa kohteen palveluista, olosuhteista ja teknisestä kunnosta sopimuksensa mukaisesti.

Mikä rahoitusmuoto sopii sinun elinkaarihankkeellesi?

Koska elinkaarimalli ei aseta vaatimuksia rahoitukselle, tulee rahoitusmuodon valinnan perusteena olla vain ja ainoastaan kunnan talouden ja rahoituksen asema sekä niille asetetut tavoitteet. Siis aivan samat perusteet kuin minkä tahansa muunkin rakennushankkeen rahoituksella. Lainan ja leasingin hintaerot ovat nykyään häviävän pieniä, joten sopivin rahoitusmuoto ratkeaa usein muilla perusteilla, kuten rahoituksen lyhennysprofiilin sopivuudella kunnan investointiohjelmaan ja talouden kokonaiskuvaan.

Kolmas, toistaiseksi suomalaisissa elinkaarihankkeissa käyttämätön, rahoitusmuoto on vuokramalli. Vakiintunut käytäntö sivuuttaa vuokramallit elinkaarihankkeiden rahoituksessa on hyvä ja suosittelen itsekin välttämään vuokramallia elinkaarihankkeen rahoittamisessa. Keskeisin syy miksi vuokramallia ei kannata yhdistää elinkaarimalliin on mallien riskien ja vastuiden jaon päällekkäisyys. Elinkaarimallissa kohteen ylläpitoon, käytettävyyteen ja tekniseen jäännösarvoon liittyvät riskit ja vastuut ovat palveluntuottajalla, joten niitä ei tarvitse enää erikseen siirtää tilaajalta vuokralleantajalle. Elinkaarimalli soveltuu erinomaisesti kohteisiin, joille kunnalla on pitkäaikainen, selvästi yli 20 vuoden tarve. Vuokramalli taas soveltuu parhaiten kohteisiin, joille kunnalla ei ole pitkäaikaista tarvetta tai tarve tiloille on pitkällä tähtäimellä epävarma.

Tämä kirjoitus päättää Elinkaarimallin ABC -blogisarjan. Toivottavasti sarja on hälventänyt salaperäisyyttä elinkaarimallin ympärillä ja korjannut mahdollisia väärinkäsityksiä elinkaarimalliin liittyen. Toivon lisäksi, että elinkaarimalli vakiintuisi luonnolliseksi osaksi kuntien vaihtoehtoisia hankintamuotoja ja olisi aina mukana arvioinnissa, kun kuntien suurempien rakennushankkeiden päätöksiä valmistellaan.

Kirjoittaja Juho Paananen työskentelee apulaisjohtajana mm. elinkaarihankkeiden neuvonantoa tarjoavassa Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy:ssä.

Blogisarjan aikaisemmat osat:
Elinkaarimallin ABC– Johdanto: Lämpiöstä parrasvaloihin
Elinkaarimallin ABC – Osa 1: Mikä on elinkaarimalli?
Elinkaarimallin ABC – Osa 2: Mihin sitä elinkaarimallia tarvitaan?
Elinkaarimallin ABC – Osa 3: Mitä elinkaarihanke maksaa?

Näkökulmat

Suomen komein kaupungintalo

Monessa kunnassa pohditaan vanhojen, miljöön kannalta arvokkaiden, kunnan omistamien rakennusten kohtaloa. Vanhat rakennukset ovat arvokkaita maamerkkejä, jotka kertovat alueen tarinaa ja joihin kuntalaisilla on vahva side. Samalla niiden säilyttäminen vaatii usein alkuperäisen käyttötarkoituksen muuttamista ja kokonaisvaltaista peruskorjausta, johon harvalla kunnalla on varaa investoida.

Raaseporissa oltiin tämän tilanteen edessä vuonna 2016. Tammiharjun mielisairaalan toiminta supistui avohoidon yleistymisen myötä, ja lopulta sairaalan tarjoama psykiatrinen hoito siirrettiin kokonaan Länsi-Uudenmaan sairaalan yhteyteen. Vanha, 1930-luvulta peräisin oleva, Dragsvikin varuskunnan kupeessa seisova uljas kivirakennus jäi tyhjilleen, samoin kuin arvokkaan miljöön muut 15 rakennusta.

Samaan aikaan Raaseporin kaupunki etsi uusia, pysyviä tiloja hallinnolleen. Vuokratilat Tammisaaren keskustassa olivat kalliit ja sopimus katkolla.

– Vaihtoehdoiksi tiivistyivät kokonaan uuden kaupungintalon rakentaminen tai vanhan Tammiharjun sairaalarakennuksen remontoiminen kaupunginhallinnon tarpeisiin, Raaseporin kaupungin tekninen johtaja Jan Gröndahl kertoo.

Viisikerroksisen, 5 000 neliötä kattavan sairaalarakennuksen peruskorjaus vaati laskelmien mukaan lähes yhtä suuren investoinnin, kuin uudiskohteen rakentaminen. Asiasta käytiin paljon keskustelua ja lopulta kuntapäättäjien vaakakupissa painoivat taloudellisten seikkojen ohella myös muut asiat.

– Onneksi, sillä muuten vanhan sairaalan upea miljöö olisi todennäköisesti autioitunut ja rakennuskanta tuhoutunut, Gröndahl sanoo.

Kiinteistöleasingrahoitus mahdollisti kokonaisvaltaisen peruskorjauksen

Rakennuksen peruskorjauksen budjetti oli noin 8 miljoonaa euroa. Suuren taselainan ottaminen tähän tarkoitukseen olisi rasittanut liikaa kaupungin taloutta. Raaseporissa päädyttiin kiinteistöleasingratkaisuun, jossa Kuntarahoitus osti vanhan sairaalarakennuksen tontteineen ja kaupunki ryhtyi vuokralaiseksi.

Sopimuksen mukaan Kuntarahoitus omistaa rakennuksen seuraavat 25 vuotta ja kunta maksaa siitä leasingvuokraa. Sopimuskauden päätyttyä Raaseporin kaupungilla on mahdollisuus lunastaa rakennus itselleen tai jatkaa vuokralla.

– Kohteena tämä on meille poikkeuksellinen. Rahoittamamme kiinteistöleasingkohteet ovat yleensä uudisrakennuksia, peruskorjauskohteiden sijaan. Tammiharjun 1930-luvulla rakennettu sairaalarakennus restauroitiin perinteitä kunnioittaen ulkoisesti alkuperäiseen loistoonsa ja sisältä se uudistettiin täysin vastaamaan nykyajan vaatimuksia. On ollut hienoa saada olla mukana rahoittamassa tätä kohdetta ja seurata sen valmistumista Raaseporin upeaksi kaupungintaloksi, Kuntarahoituksen rahoituspäällikkö Daniel Eriksson kertoo.

Raaseporissa oli kokemusta kiinteistöleasingratkaisusta myös muissa kohteissa, ja niissä vaihtoehto oli osoittautunut hyväksi. Ratkaisun ansiosta myös rakennuksen tulevat käyttökustannukset ovat tiedossa, eikä yllättäviä kustannuksia synny.
– Kuntarahoitus voitti rahoituskilpailutuksen, ja oli aktiivisesti mukana prosessissa pitkin matkaa. Kiinteistöleasing ei rasita kunnan taloutta samaan tapaan, kuin perinteinen taselaina, sillä se jakautuu pidemmälle aikavälille eikä lisää kaupungin velkataakkaa, Raaseporin Gröndahl perustelee.

Kuvassa vasemmalta: Raaseporin kaupungin tekninen johtaja Jan Gröndahl, rahoituspäällikkö Daniel Eriksson Kuntarahoituksesta, Raaseporin kaupunginjohtaja Ragnar Lundqvist, rahoituspäällikkö Karl Lintukangas Kuntarahoituksesta sekä Raaseporin kaupungin tilahallintopäällikkö Anna Friberg.

Autioituneesta alueesta kaupungin uusi sydän

Lähes puolitoista vuotta kestäneen perusteellisen remontin jälkeen vanha sairaalarakennus kohoaa jälleen uljaana puiston keskellä. Arkkitehti Axel Mörnen suunnittelema rakennus uusittiin käytännössä lattiasta kattoon. Tilajako palautettiin lähemmäs alkuperäistä, suurin osa vanhoista ikkunoista sekä valurautaiset lämpöpatterit kunnostettiin ja jykevä pääovi uusittiin vanhojen piirustusten pohjalta. Rakennus kytkettiin alueella olevaan kaukolämpöön ja koko talotekniikka vaihdettiin uutta vastaavaan.

– Remontin lähtökohta oli, että tila saatetaan uudenveroiseen kuntoon. Kaikki lattiasta kattoon ja siltä väliltä uusittiin talon tarinaa kunnioittaen, Gröndahl kiteyttää.

Vuoden 2018 lopulla käyttöönotettu uusi kaupungintalo ympäristöineen on saanut ihastuneen vastaanoton käyttäjiltä ja kuntalaisilta. Tammiharjun alueelle on asettunut jo useita kunnallisia toimijoita ja tilojen käyttöaste on korkea, kuudestatoista rakennuksesta enää yksi odottaa uusia käyttäjiä. Tammikuun avoimien ovien päivässä koettiin yleisöryntäys, kun lähes tuhat kuntalaista tutustui uuden elämän saaneeseen alueeseen.

– Palaute on ollut todella positiivista. Entisen sairaalarakennuksen klassinen arkkitehtuuri, arvokkaat sisätilaratkaisut, mutkittelevat käytävät ja kaunis puistomainen alue viehättävät ihmisiä. Vaikka päätös vanhan rakennuksen mittavasta peruskorjauksesta ei aikanaan ollut helppo, olemme nyt todella tyytyväisiä tehtyyn ratkaisuun, Gröndahl hymyilee.

AsiakastarinatKuntien asiakastarinat

Koulutus – vanha lääke uuteen vaivaan?

Ajat ovat melkoisesti muuttuneet sitten Kuntarahoituksen perustamisvuoden 1989. Suomi oli 1970- ja 1980-luvuilla kasvanut kehitysmaasta talousmaaksi. Vietettiin nousukauden juhlaa. Pian 1990-luvun alun talouskriisi kuitenkin syöksi Suomen syviin vesiin.

Tuolloin talouden elvytyskeinovalikoima oli toisenlainen kuin tänään. Meillä oli oma valuutta, pystyimme itse päättämään korkotasosta. Vaikeassa tilanteessa kyettiin myös tekemään tiukkoja päätöksiä, ja vientiteollisuuden vetämänä talous ja Suomi saatiin uuteen nousuun. Taisi mukana olla hitunen onneakin.

Talouden imussa myös Kuntarahoitus kehittyi nopeasti ja tasaisen kasvun tietä jatkui aina vuoden 2008 talouskriisiin asti. Kriisi iski kovalla kädellä myös suomalaiseen pankkisektoriin. Kuntasektorin ja valtion tukeman asuntotuotannon oli vaikea saada pankeilta edes lyhytaikaista lainaa. Tässä ahdingossa Kuntarahoituksesta tuli entistä merkityksellisempi tekijä julkisen rahoituksen ylläpitämisessä.

Juhlavuodet tarjoavat tilaisuuden kurkata menneeseen, mutta vielä tärkeämpää on katsoa eteenpäin. Nykyisessä maailmantalouden horjuvassa tilanteessa ja toimintaympäristön nopeassa kehityksessä tulevaisuutta on vaikea ennustaa. Olosuhteet voivat muuttua nopeasti, ja laineet rantautuvat Suomeenkin väistämättä.

Britanniaa uhkaava sopimukseton Brexit, suurvaltasuhteiden kiristyminen ja maailmantalouden kasvun hidastuminen piirtävät suuria kysymysmerkkejä lähitulevaisuuteen. Kotimaassa sote-epävarmuus jatkuu, mutta varmaa on, että takaisin lähtöpisteeseen ei palata. Monet kunnat ovat jo miettineet vaihtoehtoisia ratkaisuja yhteistyön lisäämiseksi.

Sekin on näkyvissä, että asiakaskuntamme uudistuu. Ohjaksiin on jo osittain astunut uusi sukupolvi, joka on tottunut käyttämään toisenlaisia työkaluja kuin edeltäjänsä. Tähän muutokseen ja yhä kasvavaan tehokkuuden tarpeeseen vastaamme kehittämällä hartiavoimin uusia palveluja ja ratkaisuja. Niitä työstävät myös monet muut toimijat ja asiakkaamme itse. Pidämme aihetta säännöllisesti esillä tässä verkkolehdessä.

Mutta miten Suomi selviää myös tulevaisuudessa maailmalta vyöryvistä talouden heilahteluista ja muista myllerryksistä? 1990-luvun lamasta selviämiseen vaikutti osaltaan myös panostaminen inhimilliseen pääomaan. Koulutusjärjestelmän korkea taso säilytettiin ja innovaatiopolitiikkaan satsattiin. Yhdenvertaiset mahdollisuudet hankkia koulutusta säilytettiin.

Voisiko koulutuksen korkeassa tasossa ja innovoinnissa olla avain myös tulevista kriiseistä selviämiseen ja suomalaisen hyvinvoinnin ylläpitämiseen? Niin me uskomme.

Olemme jo usean vuoden ajan olleet mukana Yrityskylä-toiminnassa ja Nuori yrittäjyys -ohjelmassa. Juhlavuonna huomioimme lapsia ja nuoria aiempaakin enemmän ja autamme heitä pyrkimään kohti omia unelmiaan. Vuoden mittaan kerromme tästä lisää aihetunnisteella #huomisentekijät.

Pysykää kanavilla!

Esa Kallio
toimitusjohtaja
Kuntarahoitus Oyj

Näkökulmat

Digivoimaa palveluverkon suunnittelemiseen

Kunta X:n kunnantalolla pidetään tärkeää palaveria. Kunnanjohtaja, tilapalvelun päällikkö ja sivistyslautakunnan puheenjohtaja pohtivat, säilyttääkö monelle kunnan asukkaalle tärkeä kyläkouluverkosta vai pitäisikö rakentaa kokonaan uusi ajanmukainen koulu? Suunnitelmia ja laskelmia tehtäessä kahvia kuluu, muutama lohileipäkin. ”Tämä olisi niin paljon helpompaa, jos kaiken tarvittavan tiedon saisi kerralla eteensä päätteelle”, huokaa lopulta urakasta uupunut kunnanjohtaja.

Kuopion kaupungin hankesuunnitteluarkkitehti Emilia Rönkköä kuvittelemani tilanne hieman hymyilyttää, mutta totta toinen puoli: kunnan palveluverkon suunnittelu on kuin monimutkainen palapeli, missä kaikki vaikuttaa kaikkeen. Siksi relevantti ja ajanmukainen tieto on valtaa. Rönkkö, jos kuka, sen tietää. Hänen työtehtäviinsä kuuluu miettiä, millaista palveluverkkoa Kuopion kaupunki tarvitsee.

Rönkkö myös valmistelee kaupungin investointihankkeita ja tuottaa taustatietoa päättäjien avuksi.

Hajallaan oleva tieto yhteen

Kunnan palveluverkon suunnittelulla on valtava vaikutus kuntaan, myös sen talouteen. Palveluverkko käsittää lyhyesti sanottuna kaikki kunnan palvelut. Se koostuu joukosta hyvin erilaisia ja kokoisia asioita, kuten päiväkotiverkoston tai tiedon siitä, missä kiireellisyysjärjestyksessä kunnan omistamia kiinteistöjä korjataan.

Palveluverkon tärkeyteen nähden sen suunnitteluun kunnissa resursoidaan Rönkön mielestä yllättävän vähän työvoimaa. Hyvällä palveluverkkosuunnittelulla kunta voi nimittäin välttyä monelta murheelta. Resursointikaan ei itsessään kanna pitkälle, jos käytössä ei ole toimivia työkaluja.

– Siksi aloimme Kuopiossa vuoden 2018 alussa kehittää digitaalisesti toimivaa tietojärjestelmää, johon koostetaan ajantasaista, mutta kunnassa hajallaan olevaa tietoa palveluverkon nykytilasta. Kehitystyön tuloksena syntyi lopulta pilottiversio nimeltä DigiPAVe, joka tarkoittaa dynaamisesti toimivaa digitaalista palveluverkkosuunnittelun sovellusta kertoo Rönkkö.

DigiPAVe-hanketta veti tiimi, johon kuului Rönkön lisäksi Kuopin kaupungin toimitilajohtaja Hannu Väänänen ja kaupunkisuunnittelija Jussi Niilahti. Haasteeseen kannusti Kuopion kaupunkistrategiaan kirjattu slogan ”lupa tehdä toisin”.

– Kuopion palveluverkkoa on perinteisesti suunniteltu viiden vuoden välein ulkopuolisten konsulttien tekemän palveluverkkoselvityksen pohjalta. Vaikka selvitys olisi kuinka pätevä, sen tieto alkaa olla vanhentunutta ilmestyessään. Halusimme kehittää työkalun, joka tarjoaa muutakin kuin nyt lukemattomiin exceleihin kootun tiedon, ja joka sisältää tietoa yli kaupunginhallinnon eri sektoreiden. Toisin sanoen, halusimme yhteisen näkemyksen palveluverkoston nykytilasta ja tiedolla johtamista hyödyntävän yhteistyömallin kuntaorganisaatiolle, Rönkko kertoo.

Valistuneempia vaihtoehtoja

DigiPAVen pilottiversio toteutettiin hankkeesta innostuneen FCG Konsultointi Oy:n kanssa. Pilotoinnin testiympäristönä toimi Kuopion kaupungin koulu- ja päiväkotiverkostotyö. Hanke sai rahoitusta ympäristöministeriön koordinoimasta kiinteistö- ja rakentamisalan digitalisaatiota vauhdittavasta KIRA-digi-ohjelmasta, joka on ollut yksi hallituksen kärkihankkeista.

Huomisen tekijät - Digivoimaa palveluverkon suunnitteluun - Puijon torni

Hankkeen haasteena oli saada hajallaan eri järjestelmissä ja yksikkökohtaisissa tietovarannoissa oleva tieto yhteen ja yhteismitalliseen muotoon. Tietoa siis kunnassa on, mutta tietojen keskinäiset riippuvuussuhteet jäävät usein hahmottumattomiksi.

Ratkaisuksi DigiPAVessa kehitettiin sovellutus ja toimintamalli, jossa kunnan palvelu- ja toimitilaverkoston suorituskykyä ja kapasiteettia päästiin jatkuvasti seuraamaan ja analysoimaan tietopohjaiseen paikkatietoon sidotun analytiikan avulla.

– DigiPAVen kautta päästään käsiksi hyvin konkreettisiin asioihin, kuten kunnan investointitarpeisiin. Kun käytössä on reaaliaikaista tietoa faktapohjana, kunta voi tehdä valistuneempia ratkaisuja palveluverkon vaatimien investointien suhteen. Ääriesimerkkinä voisi mainita, ettei aleta huoltomaalata purettavaa taloa tai hankkia viipalekoulua juuri valmistuneen koulun pihalle, Rönkkö selvittää.

DigiPAVesta on erityistä hyötyä, kun mietitään eri skenaarioita päätöksentekoa varten. Jos kunta haluaa panostaa kyläkouluverkostoon, DigiPAVe auttaa simuloimaan, mitä se käytännössä merkitsee: millainen on väestöpohja ja ikäluokkien kehitys, mitä investointeja tilaratkaisuihin tarvitaan, millainen on korjausvelka, mitä verkoston ylläpito maksaa…

– Näin päästään tekemään tietoisempia päätöksiä eri vaihtoehtojen välillä. Tällä ei ole suinkaan tarkoitus korvata poliittista päätöksentekoa vaan tuoda siihen lisää argumentaatiota, Rönkkö muistuttaa.

Hyvä suunnittelu tuo suuret säästöt

DigiPAVe on nyt olemassa pilottiversiona ja jatkokehitystyö on alkamassa. Sitä on tarkoitus testata Kuopion kuntaverkkosuunnittelussa ja kehittää siitä kunnille sopiva tuotantoversio. Jatkokehitykseen on määrä saada muitakin kuntia mukaan. DigiPAVe sopii kaikille vähänkin suuremmille kunnille, sillä se on työkalu kunnan palveluverkoston suunnitteluun ja tehokäyttöön.

– Meillä ei vielä ole konkreettisia lukuja sen säästövaikutuksista, mutta oletettavasti niitä pitäisi hyvin koitua, kun kunnassa voidaan mallintaa eri palveluverkkoskenaarioita keskenään suhteessa nykyiseen verkostoon, Rönkkö sanoo.

Skenaarioita tarkastelemalla on Rönkön mieleistä huomattavasti helpompi arvioida, millaisista tiloista kannattaa luopua, millaisia säästöjä vuosittain saadaan toiminta- ja tilaratkaisuissa ja millainen hintalappu koituu uudisrakentamisesta.

– Kunnille on koosta riippumatta entistä tärkeämpää pyrkiä näkemään valtuustokausien yli, mihin suuntaan palveluverkkoa kehitetään. Todelliset säästöt ja hyödyt tulevat onnistuneesta pitkän aikavälin suunnittelusta, ei poliittisista pikavoitoista. Siinä DigiPAVe on suureksi avuksi, muistuttaa Rönkkö.

AsiakastarinatDigitaaliset palvelutKuntien asiakastarinat

Apollo sopii myös asuntorakennuttajille

Kuntarahoituksen Apollo-palvelua on kehitetty ja pidetty kunnille suunnattuna palveluna. Nyt ratkaisu tarjoaa kehittyneet työkalut myös yleishyödyllisen asuntotuotannon toimijoille oman lainaposition analysointiin ja raportointiin sekä rahoitussalkun elinkaaren mallintamiseen.

– Palvelun asuntorakennuttajille tarjoamat hyödyt ovat samat kuin kunnille ja kuntakonserneille. Apolloon saa kaikki rahoitussopimukset, ja analyyseja ja raportteja salkun kehityksestä voi tehdä tuoreeseen markkinadataan perustuen. Apollo pystyy auttamaan esimerkiksi sen arvioimisessa, miten Valtiokonttorin osuus vaikuttaa korkotukilainojen kokonaiskorkoriskiin, Kuntarahoituksen rahoituspäällikkö Okko Rostedt kuvailee.

Ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi

Setlementtiasunnot otti Apollon käyttöönsä joulukuussa 2018. Ratkaisua lainojen hallintaan oli etsitty jo vuoden ajan. Tiedon näkyväksi tekemisen lisäksi Apollon odotetaan tuovan tehokkuutta toimintaan.

– Apollo on meille todella tärkeä ja odotettu työkalu suunnittelun ja budjetoinnin tueksi. Nyt saamme ajantasaista tietoa nopeasti, Setlementtiasuntojen palvelutoiminnasta ja taloudesta vastaava johtaja Tuija Kemppainen kertoo.

Aiemmin Setlementtiasuntojen lainasalkkuja hallinnoitiin Excelissä. Apollosta saatavat raportit ovat Kemppaisen mukaan ”kuin toisesta maailmasta”.

–  Saamme nyt muutamalla klikkauksella hyvät raportit ja näkymät sekä johdolle että hallitukselle päätöksenteon tueksi. Aiemmin raporttien tekeminen oli käytännössä mahdotonta, lisäksi Excel oli hyvin riskialtis työkalu.

Kemppaisen kokemuksen mukaan Apollo sopii Setlementtiasuntojen tarpeisiin hyvin.

– Talomme ja samalla korkotukilainamme ovat melko uusia, Apollo mallintaa lainatietojamme hyvin.

Jatkuvaa kehitystä monipuolisiin tarpeisiin

Setlementtiasunnot otti päätöksen jälkeen Apollon käyttöön nopeasti. Kemppainen kiitteleekin sujuvaa käyttöönottoa ja asiantuntevaa palvelua.

– Meillä on sellainen tunne, että Apolloa kehitetään jatkuvasti ja meitä kuunnellaan. Mikäli meillä olisi jotain muutostoiveita, uskon, että niistä pystyisi keskustelemaan Kuntarahoituksen kanssa, Kemppainen pohtii.

Okko Rostedt vahvistaa, että kehitystyötä tehdään jatkuvasti myös yleishyödyllisen asuntotuotannon toimijoiden tarpeet huomioiden.

– Kehitämme Apolloa jatkuvasti asiakkaidemme tarpeiden mukaisesti. Tutkimme esimerkiksi mahdollisuutta viedä dataa Apollosta muihin järjestelmiin. Myös Apollon integroitavuutta toisiin järjestelmiin parannetaan jatkuvasti, Rostedt kertoo.

AsiakastarinatAsuntotoimijoiden asiakastarinatDigitaaliset palvelut

Määrätietoisuus vahvistaa kuntalaisten luottamusta tulevaan

Koko uransa julkisen sektorin parissa työskennellyt Tuomas Aho on viime vuodet keskittynyt kuntasektorin juridisiin haasteisiin. Tällä hetkellä miestä työllistävät eniten maakunta- ja sote-uudistukseen liittyvät kilpailutukset ja ulkoistukset, potilastietojärjestelmiin liittyvä juridiikka, erilaiset kiinteistöjärjestelyt sekä julkisen rakentamisen hankkeet.

– Olen saanut viime vuosien aikana hyvin läheltä seurata, minkälaista epävarmuutta sote-uudistuksen pitkittyminen on tuonut kuntiin ja sairaanhoitopiireihin sekä niiden päätöksentekoon. Kaikkien toiveissa on, että asiaan saataisiin pian joku selkeys, Aho sanoo.

Ahon mukaan huoli on suurin maakuntien pienissä kunnissa, jotka pelkäävät joutuvansa uudistuksessa säästöjen kohteeksi. Pitkään jatkunut epätietoisuus on avannut markkinoita yksityisille palveluntarjoajille.

– ­Pienillä paikkakunnilla pelätään palvelujen kaikkoamista maakuntien keskuskaupunkeihin. Peruspalvelujen säilyminen lähellä on haluttu varmistaa ainakin joksikin aikaa eteenpäin tekemällä sopimuksia yksityisten palveluntuottajien kanssa. Tämä on kuntalaisten näkökulmasta ymmärrettävää.

Pitkään jatkunut sotevellonta tuskastuttaa myös Ahoa.

– Useat soteen linkitetyt uudistukset olisi voitu toteuttaa jo nykyisen lainsäädännön puitteissa. Muutoksia olisi voitu tehdä myös vapaaehtoisesti, niiden tarve on ollut tiedossa. Nyt olisi tärkeää varmistaa, että julkinen sotepalvelujen tuotanto saadaan järjestettyä tehokkaasti, sanoo Aho, joka kertoo myös pohtineensa julkisomisteisen soteyhtiön mallia.

Uusille sopimusmalleille on tarvetta

Soteen liittyvän juridiikan lisäksi kunnissa on viime aikoina kaivattu runsaasti apuja kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyvissä sopimuksissa. Uutisotsikoiden kestoaiheeseen, sisäilmaongelmiin, etsitään ratkaisuja ympäri Suomen. Ongelmat eivät rajoitu vain vanhoihin rakennuksiin, uusienkaan rakennusten laatu ei aina ole toivotulla tasolla. Aho näkee kasvaneen korjausvelan ja sisäilmaongelmien yhdeksi syyksi myös säästöt kunnossapidossa. Uusissa rakennuksissa laatuongelmiin johtaa usein kiire.

– Tällä hetkellä tuntuu siltä, että tilaaja joutuu aina maksajaksi, vaikka ongelma olisi rakentamisessa. Siksi kaivattaisiin uusia sopimusmalleja, joilla osaoptimointi saataisiin eliminoitua ja löytyisi laadukas ja kohtuuhintainen tapa rakentaa. Allianssimalli on esimerkki tällaisesta, sitä pitäisi kehittää myös pienempiin julkisiin urakoihin soveltuvaksi.

Päättäjiä uudet rahoitus- ja toteutusmallit saattavat epäilyttää, jos niistä ei ole riittävästi tietoa.

– Aikaisemmasta poikkeavat mallit, joissa yritys kantaa aiempaa suuremman vastuun rakennuksen kunnossapidosta voidaan tulkita yksityistämiseksi, mistä ei ole kysymys. Uusia malleja kannattaisi ottaa rohkeasti käyttöön, Aho kannustaa.

Yksi uusimmista julkisen hankintamenettelyn muodoista on innovaatiokumppanuus, joka kannustaa tiiviiseen yhteistyöhön tilaajien ja tarjoajien välillä. Mallissa tilataan ensi vaiheessa kehitystyötä, joka tähtää sellaiseen tuotteeseen, palvelukonseptiin tai jopa uuteen rakennushankkeeseen, jota ei sellaisenaan tiedetä löytyvän markkinoilta.

– Innovaatiokumppanuus on hyvä esimerkki uudenlaisista julkisen kilpailuttamisen malleista. Haluaisin löytää myös uusia, innovatiivisia sopimusjuridisia malleja, joilla ongelmiin voitaisiin puuttua, kertoo Aho, joka teki taannoin Tekesille (nyk. Business Finland) Innovaatiokumppanuutta koskevan käsikirjan.

Turha epäröinti pois!

Suomi ja sen paikkakunnat ovat viimeisen viiden vuoden aikana tulleet Tuomas Aholle tutuksi – hänen asiakkaanaan on kuntia Etelä-Karjalasta Lappiin. Usein matkaseurana on Kuntarahoituksen tytäryhtiö Inspiran toimitusjohtaja Anssi Wright.

– Joitain vuosia sitten tunnistimme, että meillä on Inspiran kanssa toisiamme täydentävää osaamista; Inspira tuo projekteihin taloudellisen osaamisen, me juridisen. Lisäksi meitä yhdistää sotesektorin tuntemus ja toiminnan valtakunnallisuus, Aho kertoo yhteistyöstä.

Hän kokee olevansa etuoikeutettu voidessaan tehdä työtä kuntien kanssa ympäri Suomen ja tutustua eri paikkakuntien arkeen ja päätöksentekoon. Mitä hän sitten ajattelee päätöksenteosta suomalaisissa kunnissa?

– Kunnissa epäröidään usein turhaan. Päätöksenteossa pitäisi luottaa hyvään valmisteluun ja edetä määrätietoisesti. Tunnistettuja, kuntaa hyödyttäviä asioita täytyy viedä eteenpäin päättäväisesti, jotta luodaan kuntalaisille uskoa tulevaisuuteen. Kuntien kannattaisi panostaa entistä enemmän elinvoimaan. Siellä on paljon käyttämätöntä potentiaalia. Olisi myös tärkeää, että kaikilla alueilla olisi riittävästi käytössään osaamista.

Myös yhteistyössä olisi Tuomas Ahon mielestä kehittämisen varaa.

– On harmillista, että energiaa kuluu paljon turhaan vastakkainasetteluun pienten ja suurien, etelän ja pohjoisen välillä. Vastakkainasettelun sijaan pitäisi yrittää löytää vahvuuksia ja viedä asioita eteenpäin yhdessä.

Kunta-/aluevaikuttaja

Turun T3 – Uuden ajattelun sairaalamaailma valmistuu 2021

”Kestää junan törmäyksen”, uutisoi Yle kesäkuussa 2018. Puolitoista vuotta aiemmin uutisten sävy oli toinen: Helsingistä Turkuun johtavan rauta- ja moottoritien päälle rakennettavan uuden T3-sairaalan betonikannen perustus- ja pystyrakenteissa oli huomattu virheitä. Betoni oli liian haurasta, eikä sen lujuuden arvioitu enää kestävän mahdollisen törmäyksen aiheuttamaa rasitusta. Purku- ja korjaustyöt aloitettiin heti, mutta lujuusongelmaista betonia oli ehditty valaa jo lähes 3 000 kuution edestä. Rakentamisessa jouduttiin ottamaan aimo loikka taaksepäin.

”Kertaalleen tehtyjen rakenteiden purkaminen ja uudelleenrakentaminen viivyttää valmistumista noin kymmenellä kuukaudella. Urakoitsija vastaa purkamisen ja uudelleenrakentamisen kustannuksista, mutta viivästyksestä syntyy myös sairaanhoitopiirille merkittäviä kustannuksia. Tapaus on tietenkin harmillinen, mutta saimme onneksi neuvoteltua kustannuksia ja joustavan rahoituksen”, kertoo hankejohtaja Timo Seppälä.

Nyt työmaalta kuuluu jälleen hyviä uutisia. Uusi betonikansi on tarpeeksi luja ja paikallaan, ja uusi sairaala valmistuu syksyllä 2021. Uudisrakennukseen sijoitetaan huonokuntoisen, 1960-luvulta asti palvelleen U-sairaalan keskeisiä toimintoja, kuten lasten ja nuorten sairauksien hoito, synnytykset ja naistentautien hoito, korva-, nenä- ja kurkkutautien hoito sekä sairaanhoidollisia tukipalveluita, kuten kliininen neurofysiologia ja kuvantaminen.

Kiinteistöleasingilla joustavaa rahoitusta

Alkuperäinen hankesuunnitelma uudesta T3-rakennuksesta sai hyväksynnän vuonna 2014. Jättihankkeessa on mukana useita yhteistyökumppaneita. Varsinais-Suomen sairaanhoitopiirille kuuluva projekti sijaitsee Turun kaupungin maalla. Uuden sairaalan alta kulkevat puolestaan rautatiekiskot ja vilkas Turku-Helsinki moottoritie.

Kolme vuotta sitten yhteistyöhön tuli mukaan myös Kuntarahoitus hankkeen rahoittajana. T3-sairaala on poikkeuksellinen hanke paitsi arkkitehtuurinsa myös rahoituksensa näkökulmista. Se päädyttiin rahoittamaan joustavalla kiinteistöleasingilla.  

Turun T3 - Uuden ajattelun sairaalamaailma

”Vuonna 2012 käynnistyneessä talouden vakauttamisohjelmassa sitouduimme sairaanhoitopiirissämme 200 miljoonan lainakannan maksimiin. Suuren investointiohjelmamme vuoksi velkaantumisasteemme oli jo varsin korkea. Halusimme pienentää jälleenrahoitukseen liittyvää hintariskiä, mutta pitää rahoitusmallin kuitenkin vertailukelpoisena oman taseemme rahoitukseen nähden. T3-sairaalahanke oli välttämätöntä aloittaa, ja siksi valitsimme Kuntarahoituksen tarjoaman joustavan kiinteistöleasingin”, kertoo sairaanhoitopiirin johtaja Leena Setälä.

T3-sairaalahanke on Kuntarahoituksen ensimmäinen kiinteistöleasingilla toteutettu sairaalahanke.

Kiinteistöleasing on joustava vaihtoehto perinteiselle taselainalle. Leasing-rahoituksella kustannukset jakautuvat pitkälle aikavälille, eikä investointi rasita tasetta, kuten taselainalla rahoitettaessa.

”Toimimme käytännössä T3-sairaalan rahoittajana ja omistajana. Sairaanhoitopiiri on kilpailuttanut kohteen rakentamisesta vastaavan urakoitsijan ja vuokraa meiltä leasing-sopimuksella kohteen sen valmistuttua”, avaa Kuntarahoituksen osastonjohtaja Kirsi Räbinä.

T3-sairaalan kaltaisen pitkän rakennusaikavälin hankkeessa myös rahoitus on pohdittava pitkällä tähtäimellä. Kahdeksankerroksinen, kokonaispinta-alaltaan noin 55 000 neliömetrin uudisrakennuksen vastikään päivitetty hintalappu on noin 190 miljoonaa euroa.

Hankesuunnitelmassa projektin kustannukset on arvioitu vuoden 2014 tarjoushintaindeksin mukaisesti. Rakentamisen kustannustaso oli tuolloin kuitenkin täysin erilainen kuin mitä se tulee olemaan vuonna 2021, johon asti T3-sairaalan rakentaminen ja rahoitus jatkuvat. Rakennuskustannusten ennakoitua nopeamman nousun ja betoniongelmasta johtuvan sairaalan valmistumisaikataulun pitkittymisen vuoksi hankkeen rahoitusta oli tarkasteltava uudelleen. Kesällä 2017 seurasi budjettineuvottelu.

”Kävimme läpi hankkeen kustannuksia, rakennuskustannusindeksien kehittymistä tulevina vuosina ja lisäkustannuksia aiheuttaneet tekijät, kuten betoniongelmat. Joustava rahoituksen uudelleenneuvottelu oli voitto hankalassa tilanteessa”, Setälä kiittelee.

Puuttuva palanen yhdistää kokonaisuudeksi

Suomen sairaalakanta on tullut vaiheeseen, jossa se vaatii myös rakennusteknisesti uusia ratkaisuja. Uudet tekniset mahdollisuudet ja tarpeet vaativat tarkkaa suunnittelua ja hieman myös ennustajan lahjoja.

”Sairaalan on kestettävä aikaa, ja sen on kyettävä palvelemaan paitsi tämänhetkisiä myös tulevaisuuden terveydenhoidon tarpeita. Suunnittelussa on otettu huomioon demografisia tekijöitä, tulevaisuuden sairauksia ja tilojen toimivuutta”, Setälä sanoo.

Uuden T3-sairaalan kunnianhimoinen ja näyttävä sijainti ei ole vain arkkitehtoninen intohimo. Nopeiden kulkuyhteyksien päälle sijoitettu sairaala helpottaa pääsyä sairaalaan ulkoa tuleville, mutta tuo myös sairaalan sisällä synergiaetuja. T3 muodostaa jatkumon sairaalan muiden osien kanssa. Samassa pihapiirissä komeilevat 1930-luvulla rakennettu A-sairaala sekä Turun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan tilat eli niin sanottu Medisiina D. Tuleva kampusalue mahdollistaa muun muassa opetuksen ja tutkimuksen kiinteän yhteistyön sekä tilojen jakamisen opiskelijoiden ja sairaalan välillä.

”Siinä missä aiemmin rauta- ja moottoritie halkoi sairaala-aluetta ja erotti yksiköitä toisistaan, nyt ne yhdistyvät toimivaksi kokonaisuudeksi”, toiminnallisen suunnittelun hankejohtaja Riikka Aaltonen kertoo.

Suunnittelun lähtökohtana ovat olleet eri toiminallisuuksien synergiaedut.

”Haemme toiminnallisia uudistuksia, jotka vähentävät esimerkiksi tarpeetonta tavara- ja ihmisliikennettä. Uusi yhteys mahdollistaa esimerkiksi leikkaussalien toimimisen samassa talossa yhtenä leikkausosastona. Tämä hyödyttää sekä potilaita että henkilökuntaa”, Aaltonen jatkaa. 

Yhdistyminen on merkittävä asia paitsi toiminnallisuuden myös symboliikan näkökulmasta: T3 on sairaala-alueen puuttuva palanen.

Miltä uuden ajattelun sairaala näyttää?

Sairaalakokonaisuutta on ohjannut kolmen t:n periaate. Rakennuksen pitää olla terve, turvallinen ja toimiva. Tämän lisäksi on haluttu haastaa se, miltä sairaala näyttää ja tuntuu. Uuden sairaalan halutaan olevan myös visuaalisesti kaunis ja viihtyisä.

Arkkitehti Mikko Sinervo arkkitehtiryhmä Reino Koivula Oy:stä vastaa sairaalan visuaalisesta ilmeestä. Suunnittelu lähti tarinasta, jonka Sinervo loi yhdessä sairaalahankkeen taidehankinnoista vastaavan TaT Matti Tainion kanssa.

Turun T3 - Uuden ajattelun sairaalamaailma

Valmistuvan sairaalan tarina perustuu saaristomaisemaan, jossa sairaala on saari ja alla vilisevä moottoritie on virtaavaa vettä. Talon huipulta ympäristöä valaisee majakka. Sairaalan katolle rakennettava konehuone valaisee ympäristöä.

Tarina jatkuu sisätiloissa, ja siihen kuuluvat saaren eläimet. Tunnuseläimillä on kahdenlainen tehtävä: ne antavat mukavaa ajateltavaa ja toimivat opasteina. Talossa on rakenteellisesti kaksi isoa valoaulaa, jotka ovat lattiasta kattoon lasia.

”Miksi sairaalan pitäisi näyttää sairaalalta? T3 mullistaa ja rikkoo monia raja-aitoja. Uudet tilat mahdollistavat myös taidetta ja kulttuuria eli juuri niitä asioita, jotka tekevät paikasta viihtyisän sekä työntekijöille että potilaille”, Aaltonen summaa.

AsiakastarinatHyvinvointialueiden asiakastarinatLeasing

Kunnan talot kuntoon tai kumoon

Kuntien ja kuntayhtymien omistuksessa olevien rakennusten pinta-ala on yhteensä noin 50,6 miljoonaa kerrosneliömetriä – ylläpidettävää tilaa on yli 7 000 jalkapallokentän edestä ²⁾. Tyhjiä rakennuksia on jo noin 1,8 miljoonaa kerrosneliömetriä ja määrän on arvioitu kasvavan väestörakenteen muutosten, digitalisaation sekä maakunta- ja sote-uudistuksen myötä. Lisäksi rakennuskannassa on paljon vajaakäytöllä olevia ja alkuperäiseen tarkoitukseensa soveltumattomia rakennuksia. Myös korjattavaa riittää vuosiksi eteenpäin.

– Pääosa kuntien hallinnoimista rakennuksista on peräisin 1970­–80-luvulta, eivätkä kunnat ole vielä saaneet korjausvelasta niskalenkkiä. Jos nyt tehdään asiat hyvin, taitekohta korjausvelan kasvulle tulee noin 10 vuoden päästä. Tähän vaikuttaa myös se, että seuraavaksi peruskorjausikään tulee 1990-luvun rakennuskanta, joka on pienempi ja tehty kosteusteknisesti paremmin, FCG Suunnittelu ja tekniikan Rakennusterveys- ja sisäilmastopalvelujen toimialajohtaja Juhani Pirinen ennustaa.

Työtä terveiden talojen puolesta

Tekniikan tohtori Juhani Pirinen tunnetaan tulisieluisena terveiden talojen puolestapuhujana ja rakennuskannan vaalijana. Aiemmin ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoita vuosia luotsannut mies on edelleen huolissaan sisäilma-asioista, mutta näkee myös valonpilkahduksia.

– Erityisesti asennepuolella on menty eteenpäin, sisäilmaongelmien tutkimista ei enää juurikaan tarvitse perustella, eikä oireilevia ihmisiä leimata luulosairaiksi. Myös kosteudenhallinnan valvominen työmailla on paranemaan päin, vaikka vielä ei olla sillä tasolla, millä sen pitäisi olla. Vuoden 2017 alussa voimaan tullut kosteuskoordinaattorivaatimus parantaa tilannetta ja Kuivaketju 10 -järjestelmä toteuttaa vaatimuksia, joskin sen käytettävyys vaatii vielä kehittämistä, Pirinen listaa.

Nykyisessä tehtävässään Pirinen asiantuntijajoukkoineen konsultoi rapistuvan kiinteistökannan parissa tuskailevia kuntia sekä tutkii ja korjaa niiden hallinnoimia rakennuksia. Parhaillaankin FCG:llä on käynnissä useita koulu- ja päiväkotityömaita eri puolilla Suomea. Mutta mitä kuntien pitäisi rakennuksilleen tehdä? Omistaa vai vuokrata tilat? Korjata vai jyrätä kelvottomat talot kumoon uusien tieltä? Pirisen mukaan polku on loppujen lopuksi yksinkertainen.

– Ensin kartoitetaan nykyinen kiinteistökanta ja rakennukset ’koritetaan’ vaikkapa neljään luokkaan niiden kunnon ja tarpeellisuuden mukaan. Alueiden palveluverkkoselvitys ja arvio tulevaisuuden tarpeista antavat näkymän siihen, mihin ja minkälaisia rakennuksia oikeasti tarvitaan. Turhista kiinteistöistä pitää rohkeasti luopua ja jäljelle jäävien hallinnointi keskittää suurempiin tilapalveluyksiköihin. Näihin yksiköihin pitää palkata kuntotutkimisen ja rakennusterveyden ammattilaisia ohjaamaan tutkimuksia ja korjaussuunnittelua. 

– Hyvä johtoajatus tässäkin on se, että kunnan tehtävä ei ole omistaa, vaan tuottaa palveluja kuntalaisille.

Huomisen tekijät Juhani Pirinen

Rahalla saa myös laatua

Monissa kunnissa tehdään jo määrätietoista työtä kiinteistöjen hallinnoinnin, ylläpidon ja kunnon parantamiseksi, mutta vielä on paljon kuntia, joissa vasta heräillään. Myös tuoreimman vuonna 2017 julkaistun ROTI-raportin mukaan rakennetun omaisuuden hallinnassa on suuria kuntakohtaisia eroja ³⁾.

– On aika surullista, että edelleen osa kuntapäättäjistä herää asiaan vasta, kun rakennusten käyttäjät hermostuvat niiden surkeaan tilaan lopullisesti ja päädytään koululakkoon tai valtakunnan uutisiin, Juhani Pirinen toteaa.

Pirinen muistuttaa, että rakentamisen ja korjaamisen laatuun voi vaikuttaa. – Rahoitusta kannattaa käyttää vipuvartena laadunvarmistamisessa jo kilpailutusvaiheessa. Pelkän hinnan tarkastelun sijaan tulisi esimerkiksi korjaushankkeissa edellyttää pätevien asiantuntijoiden ja tervetalo- tai kosteudenhallintakoordinaattorin käyttöä.

Viime vuosina kiinnostavaksi ratkaisuksi nousseessa elinkaarimallissa ulkopuolinen taho, esimerkiksi urakoitsija, vastaa rakennuksen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta sopimuksen mukaisen ajan, joka on tyypillisesti 20 vuotta. Juhani Pirinen näkee tässä mallissa kunnan kannalta myös sudenkuopan. 

– Rakennuksen tekninen arvo tippuu vuodessa 1,5–1,7 %, vaikka sitä olisi pidetty sopimuksen mukaisesti kunnossa. Elinkaarimallissa palvelusopimus päättyy yleensä juuri, kun rakennuksen isot korjaustyöt alkavat olla ajankohtaisia, Pirinen varoittaa ja kehottaa tähän malliin päädyttäessä kiinnittämään erityistä huomiota kumppanin valintaan sekä sopimuksen sisältöön myös pitkällä tähtäimellä.

Digitaaliset palvelutTalous

Kuopaksen uudet opiskelijatalot näyttävät suuntaa opiskelija-asumisen trendeissä

Kuopion Puijonlaaksoon Samoilijantielle on rakentunut vuoden 2018 aikana viisi uutta opiskelijataloa. Vanhojen asuntoloiden tilalle rakennetut, arkkitehtonisesti vaikuttavat rakennukset sijaitsevat Puijon ulkoilualueen kupeessa, Kallaveden järvimaisemissa, reilun 10 minuutin kävelymatkan ja muutaman minuutin pyörämatkan päässä yliopiston kampusalueelta.

Kuntarahoituksen rahoittamissa viidessä rakennuksessa on yhteensä 254 yksiötä kuudessa kerroksessa. Kuopaksella yksiöiden tarve on ollut suuri, sillä yhtiön aiempi asuntotuotanto on keskittynyt pääosin 80-luvulle, jolloin valtion tuki edellytti soluasuntojen rakentamista.

– Neljän hengen solut yksine saniteettitiloineen ja keittiöineen eivät kuitenkaan täytä parhaiten tämän päivän opiskelijoiden toiveita yksityisyydestä, kertoo Kuopaksen toimitusjohtaja Tuula Vartiainen.

Peruskorjauksen tarpeessa olleet vanhat soluasuntolat päätettiin siksi purkaa uudisrakennusten tieltä.

– Rakenteista johtuen vanhoja soluasuntoja ei ollut mahdollista muuttaa yksiöiksi. Myös yhteisöllisyyttä, jota halusimme rakennuksissa lisätä, ja jota ARAkin tuessaan korostaa, olisi ollut vaikea luoda 80-luvun kellaritiloihin, Vartiainen taustoittaa.

Lopulta peruskorjaukselle ei löytynyt taloudellisiakaan edellytyksiä, sillä vuokrataso pysyi uudisrakennuksissa samana.

Viihtyisät yhteistilat houkuttelevat ajanviettoon ja opiskeluun yhdessä

Kuopaksella uusien rakennusten suunnittelun lähtökohtana oli asumisen yhteisöllisyyden parantaminen, mikä on tutkitusti opiskelijataloissa nouseva trendi.

– Opiskeluasunto on usein nuoren ensimmäinen oma koti, jonne saatetaan muuttaa kaukaakin. Kestää aikansa, ennen kuin ystäväpiiri uudelle paikkakunnalle rakentuu. Yhteisöllisyyttä lisäämällä haluamme ehkäistä opiskelijoiden yksinäisyyttä ja parantaa asumisen viihtyvyyttä, Vartiainen kertoo.

Asukkaiden kohtaamista rakennuksessa on mietitty kulkureittien kautta alusta loppuun. Arkkitehtiopiskelijat ovat suunnitelleet ja sisustaneet rakennuksen jokaiseen kerrokseen opiskelijoiden tarpeet huomioiden yhteiskäytössä olevat tilat, joilla kullakin on oma teemansa: yksi on suunniteltu oleskeluun, toinen pelaamiseen, kolmas kuntoiluun ja neljäs elokuvien katseluun. Viidennessä tilassa on mahdollista viettää aikaa ystävien kesken tai järjestää vaikka syntymäpäiväjuhlia. Myös yhteiseen opiskeluun soveltuvia tiloja löytyy rakennuksista useampi.

Modernisti nimettyjen ja sisustettujen tilojen seinät on tehty lasista, jotta kynnys niiden käyttöön olisi mahdollisimman matala. Myös postit on sijoitettu kerrokseen, josta yhteiset tilat alkavat. Kuntosalia lukuun ottamatta kunkin tilan yläkerrassa on lisäksi hyvin varusteltu keittiö, jossa voi kokata ja ruokailla yhdessä. Pesutiloista voi siirtyä odottamaan pyykinpesun tai kuivumisen valmistumista muihin viihtyisämpiin tiloihin.

Helppoa asumista ja yhteistä vastuunkantoa

Opiskelijoiden tarpeet on asunnoissa huomioitu myös muilla tavoin. Yksiöt ovat osittain valmiiksi kalustettuja, mikä tuo helpotusta muuttoon.

– Jokaisessa asunnossa on tilava parvisänky, joka vapauttaa asuntojen lattiapinnan muuhun käyttöön. Valmiina asunnoissa ovat lisäksi valaisimet, työpöytä ja hyllyköt. Osittainen kalustus auttaa myös kansainvälisiä opiskelijoita asettumaan uuteen kotimaahansa, Vartiainen näkee.

Kulkemista helpottaa kiinteistön tuntumassa sijaitsevat bussipysäkit, joista pääsee mutkattomasti linja-autolla kampukselle tai kaupungin keskustaan. Rakennuksissa on huomioitu myös opiskelijoiden suosima polkupyöräily, ja kulkuvälineille on varattu riittävästi tilaa. Vuokraan sisältyy lisäksi Kuopaksen hankkima yhteinen sähköauto, jolla opiskelijat voivat taittaa matkan esimerkiksi pidemmällä sijaitseviin huonekaluliikkeisiin.

Kuopiossa uudet asuintilat on otettu Vartiaisen mukaan erinomaisen hyvin vastaan. Opiskelijoiden välillä on alkanut syntyä aitoa yhteisöllisyyttä, jota pidetään yllä myös opiskelijatalojen omissa WhatsApp- ja Facebook-ryhmissä.

– Naapureilta voi hyvin matalalla kynnyksellä kysyä lainaksi jauhoja tai vaikka työntöapua lumihankeen juuttuneelle autolle, ja apua on ollut myös nopeasti tarjolla.

Myös alun perin mietityttänyt vastuu yhteisistä tiloista on kasvanut ajan saatossa.

– Jos jollain jää jäljet siivoamatta, ryhmissä siitä kyllä huomautetaan ja laiminlyönteihin puututaan tilanteiden vaatimalla tavalla. Yhteisesti pidetään myös huolta tiloista, Vartiainen summaa.

AsiakastarinatAsuntotoimijoiden asiakastarinat