Junantuomat pankkimiehet

Kuntarahoituksen hallituksen jäseniksi huhtikuussa nimitetyt Markku Koponen ja Kari Laukkanen ovat molemmat pitkän pankkiuran tehneitä rahoitusammattilaisia, jotka tuntevat Kuntarahoituksen entuudestaan aiempien työtehtäviensä kautta.

Markku Koponen työskenteli yli 30 vuotta OP-ryhmässä, Kari Laukkasella on takanaan lähes yhtä pitkä rupeama Citibankissa. Koponen on ollut aikanaan järjestämässä Kuntarahoituksen kuntaobligaatioiden liikkeeseenlaskujen myyntiä OP-ryhmässä ja Laukkanen puolestaan osallistunut Kuntarahoituksen kansainvälisen varainhankinnan järjestelyihin.

Miltä Kuntarahoitus näytti ulkopuolisen kumppanin silmin ennen hallituspestin alkamista?

– Pidin Kuntarahoitusta kasvu- ja kehityshakuisena, eteenpäin pyrkivänä yhtiönä, Koponen summaa.

– Kansainvälisen pankin näkökulmasta Kuntarahoitus on asiantunteva, mutta joustava kumppani. Tiimi on hyvin ajan tasalla markkinoista ja niiden trendeistä. Asiat hoituvat tehokkaasti, ja töitä on ollut mukava tehdä yhdessä, Laukkanen täydentää.

Muutaman kuukauden hallituskokemus ei ole varsinaisesti mullistanut kummankaan miehen ennakkokäsityksiä. Molemmat myöntävät silti, etteivät olleet täysin hahmottaneet Kuntarahoituksen aseman merkittävyyttä. Erityisesti yllätyksenä on tullut yhtiön vahva rooli yleishyödyllisen asuntotuotannon rahoittajana.

Rahoitusala vaatii tiukkoja pelisääntöjä

Koposen ja Laukkasen pankkiliiketoiminnan tuntemus on hallitustyössä kullanarvoista. Kuntarahoituksen toimintaa valvova Euroopan keskuspankki EKP asettaa yhtiön johdolle tiukat osaamisvaatimukset.

– Jokaisella toimialalla on omia lainalaisuuksiaan: ihmiset, jotka eivät ole olleet finanssialalla, yllättyvät säädösten määrästä ja valvonnan ja tarkastusten merkityksestä. EKP on muuttanut dramaattisesti toiminnan luonnetta niissä yhtiöissä, jotka ovat sen suoran valvonnan piirissä, myös Kuntarahoituksessa, Markku Koponen sanoo.

– Suomessa on totuttu siihen, että työkaverin sanaan voi luottaa ja ettei kaikkea tarvitse dokumentoida, kunhan noudatetaan säädöksiä. EKP:n näkökulmasta asiaa ei ole tehty, jos sitä ei ole dokumentoitu. Valvojan odotuksia on noudatettava pilkulleen. Tämän vaatimuksen ehdottomuutta pankkialan ulkopuolisten voi olla vaikea ymmärtää, Koponen jatkaa.

Molemmat miehet korostavat silti itsekin hyvän hallinnoinnin tärkeyttä ehdottomana perusedellytyksenä.

Laukkanen haluaa tuoda hallitukseen myös asiakkuusosaamista.

– Olen koko pankkiurani ajan vastannut asiakkuuksista, ja Kuntarahoituksen hallituksessakin haluan varmistaa, että asiakas pysyy toiminnan keskiössä. Tiukentunut ja alati muuttuva säädösympäristö vaatii väistämättä paljon huomiota sekä hallituksen että yhtiön osalta, mutta myöskään asiakasrajapinnan tärkeyttä ei voi koskaan liikaa korostaa.

– Hallituksen tehtävänä on haastaa yrityksen operatiivista johtoa. Meidän pitää pystyä tekemään kysymyksiä, jotka pakottavat yrityksen johdon perustelemaan valintojaan ja vakuuttamaan hallitus niiden järkevyydestä. Yritysjohdolla täytyy olla sparraaja, jolla on monialaista näkemystä ja kokemusta.

Erikoistuminen, vastuullisuus ja ketteryys erottavat muista

Sekä Markku Koponen että Kari Laukkanen pitävät Kuntarahoituksen tulevaisuuden näkymiä hyvinä.

– Kilpailu on kiristynyt ja näille rahoitusmarkkinoille haluaa moni uusikin toimija, mutta se on hyvä asia myös Kuntarahoituksen kannalta. Kilpailun puute laiskistaa, kun taas sen kiristyminen pakottaa kehittämään toimintaa ja ajattelemaan asiakaskeskeisemmin, Koponen sanoo. Hän pitää Kuntarahoituksessa viimeisten vuosien aikana tapahtunutta kehitystä ja markkinoille tuotuja uusia tuotteita tervetulleina.

Molemmat miehet pitävät Kuntarahoituksen perustehtävää ja vastuullisuutta selkeinä kilpailuetuina.

– Pitkäaikaisten asiakassuhteidensa kautta Kuntarahoituksella on paljon tietoa ja osaamista, joka mahdollistaa asiakkaiden toimintaympäristössä ja rahoitustarpeissa tapahtuvien muutosten seurannan. Näiden muutosten ennakointi ja ratkaisujen tuominen asiakkaille on juuri sitä lisäarvoa, jota Kuntarahoitus voi vahvan asemansa perusteella tarjota. Aktiivinen rooli vastuullisessa rahoituksessa sopii myös hyvin luontevasti Kuntarahoituksen toimintaan ja perustehtävään, Laukkanen sanoo.

Yksi suurimmista muutoksista on digitalisaation nopea läpimurto. Robotisointi, tekoäly ja lohkoketjuteknologia ovat myös rahoitusbisneksen tätä päivää.

– Digitaalisuus tulee muuttamaan maailmaa, ja meitä koskevassa kilpailussa menestyy se, joka ymmärtää mitä digitalisaatio tarkoittaa institutionaalisen rahoituksen osalta, Laukkanen sanoo.

Oikeilla satsauksilla Kuntarahoituksen rooli suomalaisen julkisen sektorin rahoituksessa tulee olemaan erittäin vahva, miehet uskovat – tätä tukee muun muassa Kauppalehden hiljattain tekemä Kuntarahoituksen valinta vuoden pankiksi. Asiakaskenttä ja säädösmaailma kuitenkin muuttuvat. Muutoksessa mukana oleminen vaatii myös yhtiöltä muuttumista.

– Kuntarahoituksen henkilökunta on melko nuorta, ja se on tämänhetkisessä tilanteessa vahvuus. Monessa kilpailevassa yhtiössä keski-ikä on huomattavasti korkeampi, mikä vaikuttaa yrityskulttuuriin, Koponen sanoo.

– Kilpailijoihin verrattuna Kuntarahoitus on pieni ja ketterä organisaatio, ja sitä kannattaa hyödyntää. Avoin keskusteluympäristö ja tehokas tiedonjakaminen yhtiön sisällä ovat keskeisiä onnistumisen edellytyksiä, Laukkanen jatkaa.

Intohimona uuden oppiminen

Sekä Markku Koponen että Kari Laukkanen rikkovat helsinkiläisen pankkiirin stereotypiaa, sillä molemmat ovat kotoisin pääkaupunkiseudun ulkopuolelta. Jyväskylästä kotoisin oleva Koponen ja Sysmässä varttunut Laukkanen viettävät edelleen vapaa-aikaansa vanhoilla kotiseuduilla sijaitsevilla kesämökeillään.

Ehkäpä miesten silmiinpistävä rentous ja välittömyys johtuvatkin kotiseudusta? Juristiksi kouluttautunut Koponen naurahtaakin olevansa juristiksi epätyypillinen tapaus: uran vastuualueisiin on mahtunut monipuolisten juristitehtävien lisäksi hallitusten sihteeriyttä, viestintää, markkinointia, strategista suunnittelua, yritysjärjestelyjä ja ties mitä.

– Juristius minussa näkyy silti tarkkuutena ja ratkaisuhakuisuutena. Kaikkiin ongelmiin täytyy löytyä laillinen ratkaisu, Koponen sanoo.

Oman osaamisen kehittäminen ja maailmanmenossa mukana pysyminen on molemmille tuoreille hallitusvahvistuksille tärkeää. Laukkanen jakaa osaamistaan toimimalla päivätyönsä ohella hallituksen jäsenenä Nuori Yrittäjyys ry:ssä, jonka tavoitteena on nuorten työelämä-, talous- ja yritysosaamisen kehittäminen.

Sekä Koponen että Laukkanen lukevat paljon: historian ja nykypäivän ymmärtäminen on välttämätöntä, jos haluaa ennakoida tulevaa, Koponen sanoo.

– Haluan, että pystyn jälkikäteen katsomaan elämääni ja valintojani taaksepäin ja toteamaan, että ettei ole mitään kaduttavaa. Olen pyrkinyt tekemään parhaani. Virheitä saa tehdä, kunhan ei toista niitä. Valintojen on oltava käytettävissä olevan tiedon perusteella parhaita mahdollisia ratkaisuja.

Ilmastonmuutos ratkaistaan kaupungeissa

Asunto-, energia- ja ympäristöministeri Kimmo Tiilikainen tasapainottelee työssään isojen haasteiden keskellä. Ilmastonmuutos on globaalisti päivänpolttava ja kaikkeen vaikuttava ongelma, joka vaatii pikaisia ratkaisuja. Tiilikaisen ministerisalkun vastuualueet ovat laajoja, mutta niillä kaikilla on suoria vaikutuksia ilmastoon.

Tiilikaisen ministerikaudella Suomi on nostanut kansainvälistä profiiliaan ilmastoasioissa. Suomalaiset olivat vahvasti neuvottelemassa YK:n Pariisin ilmastosopimusta. Monen keskeisen virkamiestyöryhmän vetäjänä nähtiin suomalaisia ja ministeri Tiilikainen oli yksi EU:n ministeritason neuvottelijoista.

Vaikka Donald Trumpin valtaannousu Yhdysvalloissa on vakavasti nakertanut uskoa Pariisin ilmastosopimuksen tavoitteiden toteutumiseen, Tiilikainen uskoo edelleen sen merkitykseen.

– Mahdollisuudet pysyä Pariisissa sovitussa alle kahden asteen lämpötilan nousun tavoitteessa ovat varmasti olemassa. Se edellyttää kuitenkin huikean päättäväistä asennetta, Tiilikainen sanoo nyt, reilut pari vuotta Pariisin ilmastosopuun pääsyn jälkeen.

– Kyseessä on mitä suurimmassa määrin kansainvälinen yhteistyöharjoitus. Suomella on kuitenkin kaikki mahdollisuudet olla ilmastokysymyksissä kokoaan suurempi toimija, kunhan kotityöt tehdään hyvin.

Tiilikaisen kaudella Suomi on aktivoitunut myös EU:n sisäisissä ilmastokysymyksissä. Suomi on vaikuttanut paljon keinoihin, joilla unioni pyrkii saavuttamaan ilmastotavoitteet. Tammikuussa Euroopan parlamentti äänesti uusiutuvan energian direktiivin käsittelyssä ministerineuvoston ehdotusta kunnianhimoisempien tavoitteiden puolesta. Parlamentin hyväksymä esitys kestävän bioenergian käytön lisäämisestä perustui Suomen ja Ruotsin näkemyksiin.

Viime syksynä Suomi kokosi yhdessä Kanadan ja Iso-Britannian kanssa Irti hiilestä -liittouman, joka kannustaa hallituksia, yritysmaailmaa ja eri organisaatioita luopumaan nopeasti perinteisestä hiilivoimasta.

– Tavoitteena on, että Suomi luopuu kivihiilestä kokonaan viimeistään 2030. Mahdollisesti irtautuminen onnistuu nopeamminkin, Tiilikainen sanoo.

Kunnat ovat muutoksen generaattoreita

Arvotutkimusten mukaan ilmastonmuutos on suomalaisten suurin huolenaihe.

– Jos ilmastokysymykset kiinnostavat suomalaisia ihmisiä, niiden täytyy kiinnostaa myös päättäjiä. Vastuu kuuluu kaikille. Valtiovallan ja poliittisten linjausten täytyy näyttää suuntaa, asettaa päämääriä ja nostaa rimaa riittävän korkealle tasolle; linjausten käytännön toimeenpano jää kuitenkin päätöksiä ja valintoja tekeville tahoille. Kun 70–80 prosenttia päästöistä syntyy kaupungeissa, niin ilmastonmuutoksen vastainen taistelukin voitetaan tai hävitään niissä.

Päällimmäisenä tavoitteena Suomessa on Tiilikaisen mukaan päästä eroon hiilestä ja muista fossiilisista polttoaineista energianlähteinä. Kunnilla on tässä ratkaiseva asema, koska ne päättävät millä tavalla kaukolämpö tuotetaan.

Energiakysymysten merkityksen takia Tiilikainen nostaa kunnissa keskeiseen päätöksentekijärooliin luottamushenkilöiden ja ylimmän virkamiesjohdon lisäksi energia-asioista ja kaukolämmön tuotantotavoista päättävät.

Uusiutuvan energian lisäksi kunnat voivat vaikuttaa ilmastovaikutuksiinsa monin eri tavoin. Tiilikainen nostaa esimerkiksi vaikkapa ledeihin siirtymisen katuvalaistuksessa sekä puurakentamisen.

– Ilmastotyö etenee eri kunnissa vaihtelevasti. Edelläkävijät ovat tärkeitä, ja siksi esimerkiksi Syken koordinoima, hiilineutraaliuteen tähtäävien Hinku-kuntien verkosto on merkittävä.

Rakentamisen valinnoilla on massiivinen vaikutus

Rakennukset ja rakentaminen aiheuttavat noin kolmanneksen Suomen kasvihuonekaasupäästöistä ja noin 40 prosenttia energiankulutuksesta. Rakentamisen ympäristövaikutusten vähentäminen on siksi keskeinen keino Suomen ilmastotavoitteiden saavuttamisessa.

– Kun kysyntä rakentamisessa on kova – kuten parhaillaan on – niin alalla ei välttämättä nähdä tarvetta tehdä muutoksia. Uskon kuitenkin, että seuraavan 10–20 vuoden aikana rakennusala kokee isoja mullistuksia, ministeri Tiilikainen povaa.

Yksi Tiilikaisen ennustamista murroksista on puurakentamisen läpilyönti. Puu on uusiutuvaa materiaalia ja rakennukset itsessään toimivat hiilinieluina.

– Vaikka osa rakennuttajista onkin jo aktivoitunut puumateriaalin käytössä, niin yleisesti puurakentamiseen suhtaudutaan vielä hymähdellen. Mutta vielä 10–15 vuotta sitten uusiutuvan energian roolia vähäteltiin ja puhuttiin naureskellen risupaketeista. Nyt harva kyseenalaistaa uusiutuvan energian merkitystä.

Rakennusalan energiatehokkuusmääräykset ovat sitovia ja energiatehokkuutta on kehitetty jo pitkään. Tiilikaiselle se ei enää riitä. Vuoden 2017 syksyllä ympäristöministeriö julkaisi julkiselle sektorille vähähiilisen rakentamisen hankintaohjeet. 

– Nyt on myös käynnistetty valmistelutyö sen pohjustamiseksi, että ensi vuosikymmenen puolivälissä rakennusten olisi saavutettava tietty elinkaaren aikainen hiilijalanjälki. Rakennuttaja voisi itse päättää tavat riittävän pienen hiilijalanjäljen saavuttamiseksi. Seuraavaksi mallia on tarkoitus pilotoida ja lopulta asettaa kokonaisvaltainen rakentamisen hiilijalanjälkinormi.

Tiilikainen näkee kunnilla ison vastuun myös rakentamisen suuntaamisessa kestävämmille urille.

– Kunnat voivat omissa rakennushankinnoissaan asettaa tiukempia ympäristövaatimuksia kuin lainsäädäntö edellyttää. Lisäksi niillä on mahdollisuus kaavoituksella edistää haluamansa kaltaista rakentamista, esimerkiksi puun käyttämistä rakennusmateriaalina.

Tuupalan uuden puukoulun rakehtaminen oli vuodenvaihteessa 2016-2017 pitkällä. Parhaillaan on käynnissä C-osan yläpohjan eristys ja B-osan elementtien asennus.

Kohtuuhintaiseen asumiseen tarvitaan valtion vetoapua

Rakennusala on tällä hetkellä onneksi vahvassa vedossa, mutta valtion tukemalla asuntotuotannolla on nykytilanteessakin iso merkitys, Kimmo Tiilikainen sanoo. Monilla alueilla on edelleen kova tarve asunnoista.

– Valtion tukeman asuntotuotannon keskeinen hyöty on se, että sen avulla pystytään varmistamaan kohtuuhintaisten asuntojen saatavuus. Asuntojen on oltava saavutettavia tavallisille palkansaajille ja niillekin, joilla ei ole työpaikkaa.

Parhaillaan ympäristöministeriössä on meneillään pitkän korkotukimallin uudistaminen. Mallia on arvosteltu kannustimien puutteesta, ja siksi uudistuksessa siihen on yritetty löytää elementtejä, joilla tehdä tukijärjestelmästä houkuttelevampi rakennuttajien kannalta. Tiilikainen pitää hyvänä aloitteena myös selvitysmies, ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahden selvitystä asukkaiden kohtuuhintaisen asumisen osuuskuntamallista.

– Euroopassa tämän tyyppinen rakentaminen on vireämpää kuin Suomessa. Meillä on kuitenkin pitkä osuuskuntatoiminnan perinne ja asukkaiden näkökulmasta asunto-osuuskuntamalli on hyvinkin kiinnostava, joten sitä kannattaa ehdottomasti viedä eteenpäin.

Asuntorakentamisen palapelissä on monta osaa

Asuntorakentamisen rakenteellisiin ongelmiin ei ole pikaratkaisuja, vaan kysynnän ja tarjonnan kohtaamisen parantaminen vaatii pitkäjänteistä työtä ja suunnitelmallista rakentamista. Rakentamisen krooninen hankaluus näyttää olevan se, että asuntojen uudistuotanto on liian vähäistä tai liian ailahtelevaa. Sen seurauksena asunnoista voi välillä olla pulaa paikasta ja ajankohdasta riippuen.

Liian vähäinen rakentaminen ja toisaalta rakentamisen ylilyönnit aiheuttavat molemmat harmaita hiuksia. Asuntorakentamisen tulisi vastata todelliseen tarpeeseen, mutta talouden kriisit ja asuntomarkkinoiden mahdollinen ylikuumeneminen vaikeuttavat tasapainon löytämistä. Asuntorakentaminen ei ole irrallinen saareke vaan yhteiskunnan ja talouden yleisestä kehityksestä riippuvainen ala.

Asuntorakentamisella ja asumisella on merkittäviä ilmastovaikutuksia, joihin kiinnitetään yhä enemmän huomiota. Uudisrakentamisessa normit ovat jo jonkin aikaa olleet tiukat, ja nyt myös korjausrakentamisen vaatimuksia on kiristetty.

Sirpaloituminen uusi ilmiö

Kaupungistuminen on merkittävin asuntorakentamiseen vaikuttava tekijä Suomessa ja muualla. Ihmisten kasaantuminen kaupunkeihin aiheuttaa lumipalloefektin: kun osaajat ovat keskittyneet kasvukeskuksiin, myös yritysten on tultava niihin haluamansa työvoiman perässä. Ja kasvavien ja keskittyvien alojen työntekijöille tarvitaan erilaisia palveluita, mikä taas kiihdyttää palvelualojen yritysten keskittymistä asukaspaljouden yhteyteen.

Pääkaupunkiseutu on oma lukunsa asuntomarkkinoilla, mutta myös muut kasvukeskukset kuten Oulu, Tampere ja Jyväskylä vetävät ihmisiä. Muuttotappioseuduilla asuntojen arvo taas laskee, koska kysyntä hiipuu.

Kotimaan asuntomarkkinoiden mustavalkoinen kuva on saanut viime aikoina uusia sävyjä, kun markkinat ovat sirpaloituneet myös kuntien sisällä. Kasvukeskuksissa erottuu alueita, joissa asuntojen arvo nousee ympäristöä enemmän. Hyvin pärjääville alueille on tunnusomaista asuntomarkkinoiden aiempi hyvä tilanne, hyvät liikenneyhteydet ja työpaikkojen läheisyys. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla raideliikenteen varrella olevat alueet ovat voittajia.

Jakautunut tilanne kohtelee yksittäisiä ihmisiä eri tavoin. Joidenkin asunnon arvo nousee, toisilla taas se sulaa. Jos pienen paikkakunnan iso työllistäjäyritys lähtee muualle, se voi tietää asukkaalle hankalaa tuplaharmia eli työn menettämistä ja omistusasunnon arvon laskua.

Pääkaupunkiseudulla rakennusbuumi

Helsingissä ja sen lähialueilla on viime vuosina rakennettu runsaasti. Jos rakentaminen jatkuu nykytasolla, valmistuvien asuntojen määrän pitäisi riittää kasvavan pääkaupunkiseudun asuntotarpeen tyydyttämiseen.

Pääkaupunkiseudun kovan asuntokysynnän vuoksi on herännyt epäilyksiä siitä, onko asuntomarkkina ylikuumenemassa eli asuntojen hinnat karkaamassa. Olosuhteet ovat nyt otolliset ylikuumenemiselle, koska talous on kääntynyt kasvuun mutta korot ovat edelleen nollatasossa, työllisyys toipuu ja ihmisten luottamus talouteen on korkealla tasolla.

Ylikuumenemista ei kuitenkaan ole tapahtunut, vaan alkuvuonna asuntojen hinnoissa ei pääkaupunkiseudulla ole tapahtunut suuria muutoksia. Selitys saattaa olla se, että uusia asuntoja valmistuu nyt niin paljon, että se tyydyttää kovaa kysyntää. Riittävä uudistuotanto siis tasoittaa markkinoita ja ehkäisee ylikuumenemista.

Ailahteleva rakentaminen synnyttää kuoppia

Rakentamisen suhdanneluonteisuus luo kuoppia ja huippuja asuntotarjontaan. Vuosina 2008–2009 finanssikriisi säikäytti asuntorakentamisen rahoittajia ja samaan aikaan rakentajat karsivat riskinsä mahdollisimman pieniksi. Lopputuloksena kasvukeskusten asuntorakentamiseen tuli kuoppa.

Jatkuva ja pitkäjänteinen, riittävällä tasolla pysyvä rakentaminen on avainasia asuntojen kysyntään vastaamisessa. Nyt kasvukeskuksissa rakennetaan ahkerasti ja kiritään umpeen finanssikriisin aikaista notkahdusta. Asuntotarjonnan kuoppa ei kuitenkaan täyty vuoden tai parin kiivaalla rakentamisella.

Rakentamisen tukea uudistetaan

Valtion tuki on yksi asuntorakentamiseen vaikuttava tekijä. Asuntorakentamisen tukea ollaan uudistamassa, kun ympäristöministeriö hahmottelee vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tuotantoa koskevaa uutta pitkää 40 vuoden korkotukimallia. Mallilla on tarkoitus tukea kohtuuhintaisten, sosiaalisin perustein valituille asukkaille tarkoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista. Lisäksi pitkäaikaisia korkotukilainoja myönnetään erityisryhmille tarkoitettujen vuokra-asuntojen tuotantoon.

Valtion tuotantotuista voidaan olla montaa mieltä. Jotkut näkevät ne hyvin tarpeelliseksi, toisten mielestä taas markkinat itse hoitavat riittävän asuntorakentamisen ja tuet voivat vääristää tilannetta. Jos toimivassa markkinatilanteessa asuntorakentamista vielä tuetaan voimakkaasti valtion taholta, vaarana voi olla ylituotanto.

Kiistämätöntä lienee se, että poikkeustilanteissa valtion tuilla on merkittävä rooli asuntorakentamisen ylläpitäjänä. Finanssikriisin aikana asuntorakentamisen tuet toimivat suhdannepoliittisesti rakentamista ylläpitävänä voimana.

Joka tapauksessa jatkossakin tarvitaan erilaisia asuntoja, koska sekä omistus- että vuokra-asumiselle on molemmille kysyntää. Lisäksi erityisryhmien kuten opiskelijoiden, vanhusten ja vammaisten asumismahdollisuudet pitää varmistaa. Eri asumismuotoja voidaan tukea harkinnan mukaan, ja on poliittinen arvovalinta, mitä asumisessa loppujen lopuksi tuetaan.

Uusia käyttötarkoituksia syrjäseutujen asunnoille

Muuttotappioseuduilla asuntojen kysyntä on vaisua, mikä näkyy asuntojen arvon laskuna. Jatkossa tyhjilleen jäävien asuntojen käyttötarkoituksen muutosten voi ennakoida lisääntyvän. Jos asuinkiinteistö soveltuu esimerkiksi päiväkodiksi tai muuhun vastaavaan käyttöön, käyttötarkoituksen muutos antaa mahdollisuuden jatkaa rakennuksen käyttöä.

Käyttötarkoituksen muutoksia on asuntojen kohdalla tehty Suomessa toistaiseksi vähän. Usein sitä harkitaan vasta pakon edessä viimeisenä vaihtoehtona. Jos uutta käyttötarkoitusta ei löydy, vanhat asuintalot voivat jäädä rapistumaan hoitamattomina.

Taantuville seuduille uusia mahdollisuuksia avaa se, että Suomesta on tulossa kakkos- ja kolmosasuntojen luvattu maa. Isot asuntomassat siirtyvät perintönä suurilta ikäluokilta seuraaville sukupolville, jotka saattavat käyttää vanhoja asuntoja kesämökkeinään tai kakkoskoteinaan.

Kuntien kaavoitus avainasemassa

Kaavoitus on asuntotuotannon pullonkaula monella paikkakunnalla. Suuren asuntokysynnän kanssa eläviä kasvukeskuskuntia on arvosteltu liian varovaisesta kaavoittamisesta. Nyt kuntien kaavoituksessa on nähtävissä käänne aktiivisempaan suuntaan, kun kunnissa on ymmärretty, että väestökehitys on paikkakunnan elinvoimaisuuden keskeisiä tekijöitä.

Kaavoitus kuuluu kunnille, mutta valtio on pyrkinyt omilla toimillaan vauhdittamaan kaavoitusta. Valtio on ikään kuin käyttänyt keppiä ja porkkanaa tulemalla mukaan merkittävin infrahankkeisiin sillä ehdolla, että paikkakunnat lisäävät kaavoitusta ja asuntorakentamista. Valtio voi antaa asuntorakentamishankkeiden käynnistysvaiheessa työntöapua, jota kautta hankkeita saadaan liikkeelle.

Taloyhtiöiden lainat kasvussa

Taloyhtiöiden lainamäärän kasvu on viime vuosien suuri murros asuntorahoituksessa. Vuoden 2011 jälkeen taloyhtiöiden lainataakka on kasvanut vuosittain yli kymmenen prosenttia.

Aiemmin asuntojen omistajat tyypillisesti maksoivat asuntolainallaan myös lainaosuutensa taloyhtiölainasta pois, nyt lainaosuus jää yhä useammin rahoitusvastikkeella maksettavaksi. Ilmiön taustalla on useita syitä kuten asuntolainan korkovähennysoikeuden leikkaaminen, 1960- ja 1970-luvuilla rakennettujen asuinkerrostalojen laajojen peruskorjausten rahoittaminen, ja asuntosijoittajien tulo mukaan uudisasuntomarkkinoille.

Muutoksen myötä taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden taloudellisen johtamisen ja suunnittelun merkitys korostuu. Taloyhtiön taloudenhoito kiinnostaa asuntojen ostajia yhä enemmän.

Eri alueiden erot tulevat esiin taloyhtiöiden rahoituksen saatavuudessa. Muuttotappioalueilla taloyhtiöllä voi olla vaikeaa saada lainaa korjauksiin järkevillä ehdoilla. Asuntojen arvon laskiessa rakennuksessa ei välttämättä enää ole riittävää vakuusarvoa, jotta pankki voisi rahoittaa taloyhtiötä.

Korjausrakentamisella iso rooli ilmastovaikutuksissa

Kokonaisvaltaista ja kattavaa tutkimusta nimenomaan asuntorakentamisen ilmastovaikutuksista ei ole Suomessa tehty. Selvää kuitenkin on, että asuntorakentamisella ja asumisella on merkittävät ilmastovaikutukset. Suomessa on pitkäjänteisesti tehty työtä asuinrakennusten ilmastovaikutusten pienentämiseksi etenkin energiankulutuksen suhteen.

Asumisen osuus energian loppukäytöstä on keskimäärin 20 prosenttia. Asumisen ekologiseen kestävyyteen vaikuttaa oleellisesti se, minkälaista energiaa asuintaloissa käytetään sekä millä ja kuinka kauas asunnosta liikutaan eli asunnon sijainti. Lisäksi on yhä enemmän tarvetta tutkia, mitkä ovat rakennusmateriaalien ilmastovaikutukset ja materiaaleihin sitoutuneen energian määrä.

Suuri osa Suomen asuinkerrostaloista on rakennettu 1960–1980-luvuilla, ja taloissa on niiden iän vuoksi paljon korjaustarpeita. Korjausrakentamisen ilmastovaatimukset ovat tiukentuneet, mikä vaikuttaa korjausten toteuttamiseen. Hyvin suunnitteluilla hankkeilla voidaan saada merkittäviä parannuksia asumisen ilmastovaikutusten suhteen.

Uudisrakentamista koskevat normit ovat jo jonkin aikaa olleet tiukat. Asumista myös suunnitellaan aikaisempaa alueellisemmasta näkökulmasta ja laajempina kokonaisuuksina, mikä vaikuttaa myönteisesti ilmastovaikutuksiin.

Ilmastoratkaisut myös taloudellisia

Ympäristöasioiden huomioon ottaminen ei vielä näy asuinrakennusten arvossa, mutta jatkossa tilanne saattaa muuttua. Jos talon ilmastovaikutus osaltaan vaikuttaa asuntojen hintoihin, se nostaa ympäristöystävällisyyden merkitystä asuntoa myydessä ja ostettaessa. Jatkossa asuntolainojen ehdot saattavat alkaa heijastella rakennuksessa tehtyjä ilmastoystävällisiä parannuksia.

Kun asuintalojen energiatehokkuus paranee, talojen käyttökustannukset laskevat. Tekniset parannukset antavat edellytykset kustannusten laskulle, mutta tilojen arjen käyttö ratkaisee lopputuloksen.

Artikkelia varten on haastateltu Hypon pääekonomisti Juhana Brotherusta ja Green Building Council Finlandin projektipäällikkö Sami Lankiniemeä.